GEOMETRA A TORINO – STUDIO TECNICO CARROZZA LORENZO

La categoria catastale è uno dei dati più importanti di un immobile in Italia, perché determina il suo inquadramento giuridico e fiscale. Non si limita a dire come è fatto un immobile, ma stabilisce la sua funzione economica, il suo utilizzo e la rendita sulla quale vengono calcolate IMU, TASI e in alcuni casi anche IRPEF. Il problema principale è che molti ritengono che la categoria catastale rifletta automaticamente la reale destinazione d’uso dell’immobile, mentre nella pratica è un’informazione che può essere errata, superata o non più coerente con lo stato di fatto. Questo genera problemi in fase di compravendita, ristrutturazione, richiesta di mutuo e accesso a bonus edilizi.

Origine e funzione della categoria catastale

La categoria catastale nasce per classificare gli immobili secondo un criterio economico e funzionale. Le categorie sono disciplinate dal DPR 1142/1949 e poi integrate con successive norme. Sono divise in sei gruppi principali: A (unità immobiliari residenziali e uffici), B (servizi collettivi), C (negozi, magazzini, autorimesse), D (immobili a reddito come opifici e alberghi), E (immobili speciali come stazioni e ponti), F (unità censibili ma prive di rendita, come fabbricati in corso di costruzione). Ogni immobile viene assegnato a una categoria in base alla sua efficace destinazione d’uso e alle sue caratteristiche costruttive. La categoria, a differenza della destinazione urbanistica, ha finalità essenzialmente fiscale.

Perché la categoria catastale non è la destinazione d’uso urbanistica

Uno degli errori più frequenti è confondere ciò che risulta al Catasto con ciò che risulta nel titolo edilizio comunale. Un immobile può essere censito come abitazione (A/2) ma non essere urbanisticamente autorizzato come tale. Oppure può risultare come magazzino (C/2) ma essere utilizzato come abitazione, con conseguenze molto gravi in caso di controlli e soprattutto in sede di vendita. La destinazione d’uso vera e vincolante è solo quella risultante dai documenti edilizi depositati al Comune. Il Catasto fotografa lo stato di fatto, ma non attribuisce legittimità all’immobile. Per questo un tecnico deve sempre verificare la doppia conformità: urbanistica e catastale.

Come si assegna una categoria catastale

La categoria catastale è attribuita al momento dell’accatastamento attraverso procedura DOCFA. Il tecnico incaricato dichiara caratteristiche, consistenza, destinazione e categoria con cui l’Agenzia delle Entrate inserisce l’immobile in banca dati. Questo significa che la categoria non è decisa da un algoritmo ma proposta dal professionista, con possibilità di verifica da parte dell’Ufficio. Occorre quindi conoscere le linee guida e la prassi della zona, perché territori diversi possono applicare interpretazioni differenti.

Rendita catastale: il motivo per cui la categoria conta economicamente

La categoria catastale determina la rendita, che a sua volta è la base per il calcolo delle principali imposte immobiliari. Una casa censita come A/2 avrà una rendita diversa da un immobile della stessa superficie ma censito come A/1 o A/3. Una variazione di categoria può ridurre o aumentare imposte annuali e impatto fiscale complessivo. Nei fabbricati produttivi (gruppo D) la rendita può incidere migliaia di euro all’anno, da cui l’importanza di una corretta attribuzione.

Quando è obbligatorio aggiornare il catasto

Un aggiornamento catastale è obbligatorio in caso di: variazione di destinazione d’uso, modifiche interne che variano consistenza o superficie, ampliamenti, sopraelevazioni, demolizioni parziali, frazionamenti e fusioni. La mancata presentazione della pratica DOCFA può emergere in fase di compravendita, tramite accesso agli atti o in caso di verifica fiscale. In questi casi la difformità non è solo amministrativa: può comportare sanzioni e, nei casi più gravi, invalidare l’atto notarile perché l’immobile non è correttamente dichiarato.

Casi concreti e problemi ricorrenti

Uno dei casi più frequenti riguarda gli immobili accatastati come C/2 (magazzino) ma utilizzati come abitazione. Molti proprietari li acquistano convinti che il Catasto legittimi l’uso, ma in realtà la destinazione d’uso residenziale richiede un titolo edilizio che spesso non è mai stato richiesto. In una compravendita, il notaio può sospendere l’atto finché la situazione non viene regolarizzata. Caso opposto: immobili censiti come abitazione ma non più conformi ai regolamenti igienico-sanitari perché trasformati nel tempo. Anche in questo caso il tecnico deve valutare se l’immobile sia ancora legittimo ai sensi della normativa vigente.

La categoria catastale non è un dato formale ma un indicatore fiscale e tecnico fondamentale. Conoscere la categoria e la rendita permette di valutare tasse, consumi, correttezza dei documenti e regolarità in fase di vendita o ristrutturazione. Una verifica preventiva della conformità catastale e urbanistica è oggi indispensabile in qualunque valutazione immobiliare.

Categorie catastali e consistenza catastale: guida definitiva per la valorizzazione del tuo immobile

Guida alla visura catastale: cos’è e come richiederla