GEOMETRA A TORINO – STUDIO TECNICO CARROZZA LORENZO

La sanatoria edilizia è uno strumento previsto dalla normativa urbanistica italiana che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo, oppure difformi da quanto autorizzato. Si tratta di una procedura straordinaria, non sempre applicabile, che mira a riportare un immobile all’interno della legalità amministrativa, urbanistica e catastale.

Tipologie di sanatoria

Esistono principalmente le seguenti tipologie di sanatoria:

1. Accertamento di conformità (Art. 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001)
   È la cosiddetta sanatoria ordinaria, e può essere richiesta se l’intervento risulta conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera, sia a quella attuale (ovvero la cosiddetta “doppia conformità”, non più richiesta in alcuni casi dopo l’introduzione del decreto “Salvacasa”). È applicabile a opere realizzate senza il permesso di costruire o la segnalazione certificata di attività, ma anche per quelle realizzate in parziale difformità rispetto ad essi qualora siano stati presentati. La sanatoria si potrà ottenere quindi solo se sono rispettate integralmente le norme tecniche e urbanistiche.
2. Condono edilizio
   È una forma eccezionale di sanatoria introdotta da leggi speciali (come quelle del 1985, 1994 e 2003). Permette di regolarizzare anche abusi non sanabili tramite le procedure ordinarie previste dalle normali normative edilizie, ma solo entro i limiti e le condizioni stabilite dalla legge del condono, inclusi limiti temporali e volumetrici. Al momento non esistono condoni edilizi aperti: è possibile intervenire solo nei casi in cui si sia già presentata domanda nei termini previsti dalle precedenti leggi.
3. CILA tardiva
   Non è una vera è propria sanatoria, si usa nei casi in cui non è stata presentata presso il comune la comunicazione di inizio lavori asseverata, ma sono state eseguite opere edilizie per la quale essa è prevista. In tal caso le opere possono essere regolarizzate presentando comunque la CILA e pagando la relativa sanzione amministrativa.

Quando si può richiedere una sanatoria

La richiesta di sanatoria può essere presentata in diversi casi, ad esempio:

• Per interventi realizzati senza titolo abilitativo (come CILA, SCIA o permesso di costruire);
• Per difformità parziali rispetto al progetto approvato;
• In fase di compravendita, quando emerge la necessità di regolarizzare l’immobile prima del rogito notarile.

È importante sottolineare che non tutti gli abusi sono sanabili. Alcune opere, se in contrasto con vincoli ambientali, paesaggistici o urbanistici, non possono essere oggetto di sanatoria.

I vantaggi della sanatoria

Ottenere una sanatoria comporta diversi benefici, tra cui:

• Ripristino della piena regolarità urbanistica dell’immobile;
• Possibilità di accedere alla compravendita o a mutui ipotecari;
• Evitare o ridurre le sanzioni amministrative o penali in caso di abusi edilizi accertati.

Come procedere

Il processo di sanatoria richiede un’attenta analisi tecnica e normativa. Il geometra svolge un ruolo fondamentale, occupandosi di:

• Verificare la sanabilità dell’abuso;
• Redigere la documentazione tecnica necessaria;
• Presentare la pratica al Comune di competenza;
• Gestire eventuali rapporti con gli enti coinvolti.

Conclusioni

La sanatoria edilizia è uno strumento utile, ma delicato, che va affrontato con competenza e precisione. Ogni caso deve essere valutato singolarmente, per comprendere se e come sia possibile regolarizzare la situazione. Affidarsi a un tecnico qualificato è il primo passo per evitare errori e sanare correttamente eventuali irregolarità edilizie.

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